Information coefficient : À quoi sert cet indicateur en investissement ?
Le terme information coefficient, généralement abrégé en IC, appartient davantage au monde de la gestion de portefeuille qu’à l’immobilier traditionnel.
Il mesure, de façon simplifiée, la relation entre une prévision d’investissement et ce qui s’est réellement produit ensuite. Autrement dit, il cherche à répondre à une question assez simple : les actifs que votre modèle ou votre analyste préférait ont-ils effectivement mieux performé que les autres ?
L’information coefficient est généralement construit comme une mesure de corrélation entre les prévisions et les résultats obtenus.
Comment interprĂ©ter l’information coefficient ?
Dans sa présentation classique, l’IC évolue autour d’une échelle allant de -1 à +1.
Un coefficient positif signifie que les prévisions vont globalement dans le bon sens : les actifs mieux classés par le modèle tendent également à mieux se comporter ensuite.
Un IC proche de zéro suggère qu’il existe peu de relation entre les prévisions et les résultats.
Un coefficient négatif indique au contraire que les prévisions vont régulièrement dans le mauvais sens.
Cela paraît évident, mais un IC positif ne signifie pas automatiquement qu’une stratégie gagne de l’argent. Les frais, le turnover, la construction du portefeuille et la gestion du risque interviennent ensuite. Une stratégie peut avoir un signal statistiquement intéressant et devenir médiocre une fois tous les coûts pris en compte. Hadal Instruments
Pourquoi mesurer une corrĂ©lation plutĂ´t qu’un simple taux de rĂ©ussite ?
Imaginons un analyste qui classe chaque mois vingt actions de la plus prometteuse Ă la moins prometteuse.
Savoir qu’il a « eu raison » douze fois n’est pas toujours suffisant. Le classement lui-même contient de l’information.
Un modèle peut ne pas prédire exactement la performance de chaque action tout en étant très utile s’il identifie régulièrement celles qui feront mieux que les autres.
C’est notamment pour cela que les approches par corrélation de rang sont utilisées dans certaines stratégies quantitatives.
Quel rapport avec l’investisseur immobilier ?
Directement, assez peu.
Vous n’allez évidemment pas calculer un information coefficient avant d’acheter votre T2 à Orléans.
Mais le raisonnement derrière l’indicateur est intéressant : il faut mesurer la qualité réelle de ses prévisions.
Un investisseur immobilier fait lui aussi constamment des prévisions :
« Ce logement se louera 650 €. »
« Cette rue va prendre de la valeur. »
« Après les travaux, je revendrai 180 000 €. »
« La vacance locative sera quasiment inexistante. »
Très bien. Maintenant, quelques années plus tard, vérifiez ce qui s’est réellement produit.
C’est beaucoup moins confortable que de se souvenir uniquement des investissements qui ont fonctionné.
Gardez une trace de vos hypothèses
Lorsque vous achetez un bien locatif, conservez le calcul que vous aviez effectué avant l’achat :
| Hypothèse | Prévision |
|---|---|
| Loyer | 650 €/mois |
| Vacance | 2 semaines/an |
| Travaux annuels | 600 € |
| Charges non récupérables | 900 € |
| Prix de revente prévu à 10 ans | 165 000 € |
Après deux ou trois ans, comparez.
Si le logement se loue finalement 590 €, reste vacant six semaines entre deux locataires et vous coûte 1 500 € de réparations chaque année, votre méthode d’analyse mérite probablement d’être corrigée.
Le problème n’est pas d’avoir eu tort.
Le problème est de continuer à utiliser exactement les mêmes hypothèses lors de l’achat suivant.
Pourquoi l’IC ne doit jamais devenir un chiffre magique
Dans la finance quantitative, un information coefficient observé sur une période donnée peut être instable. La taille de l’échantillon, les conditions de marché et la persistance du signal comptent énormément. Hadal Instruments
C’est une bonne leçon pour l’immobilier aussi.
Un investisseur qui a acheté un appartement en 2015, l’a revendu beaucoup plus cher en 2021 et en conclut qu’il sait parfaitement détecter les bonnes affaires confond peut-être son talent avec six années de marché favorable.
En investissement, les chiffres sont utiles surtout lorsqu’ils servent à remettre nos intuitions en question.
Pas lorsqu’ils servent à les décorer.
