Depuis quand le DPE est obligatoire pour la location ?
En bref
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Le DPE, ce diagnostic qui classe un logement de A à G, peut peser sur le loyer et même bloquer la signature d’un bail.
Beaucoup de bailleurs ne savent pas depuis quand il est exigé, ni ce qu’il implique vraiment. Cet article répond à ces questions et détaille ce que la classe énergétique change pour les passoires F et G.
🏠Depuis le 1er juillet 2007, le DPE doit être remis au locataire
Depuis le 1er juillet 2007, le bailleur doit tenir le DPE Ă la disposition des candidats locataires et le joindre au bail, Ă la signature ou au renouvellement.
Le DPE, c’est le diagnostic de performance énergétique, qui classe le logement de A à G. Pas de DPE avant de signer ? Ne signez pas sans l’avoir en main.
Deux obligations, deux moments
Le DPE se remet au candidat locataire. L’annonce, elle, doit afficher la classe énergie et la classe climat depuis 2011. Depuis 2022, elle doit aussi indiquer le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie et l’année de référence des prix.
Avant de publier, comparez les classes de l’annonce à celles de votre DPE.
🏠Quels logements sont concernés, et lesquels y échappent
Oui, le DPE vaut pour une résidence principale, y compris un logement étudiant : le bail de neuf mois en est un.
Le DPE se joint au bail à chaque nouvelle signature ou renouvellement. Une reconduction tacite ou une cession ne l’exige pas à lui seul. Traitez-le comme une pièce du dossier, pas comme une formalité.
Quelques situations échappent au DPE, et elles sont assez précises :
- La location saisonnière et le bail rural, pour lesquels il n’y a pas de DPE à joindre au contrat.
- Le logement-foyer et la maison de retraite visés par la loi du 6 juillet 1989.
- La construction provisoire prévue pour deux ans ou moins.
- Le bâtiment indépendant de moins de 50 m² de surface de plancher.
- Le logement utilisé moins de quatre mois par an.
🏠Le DPE doit être remis avant la signature, pas après
Le bailleur doit tenir le DPE à disposition des candidats sans attendre qu’on le réclame. Il le remet à ses frais et le joint au bail.
Avant de louer : les points à vérifier sur le DPE
Cochez ce qui s’applique à votre logement avant de publier l’annonce ou de signer le bail.
Le bailleur doit le tenir Ă disposition des candidats et le joindre au bail, Ă la signature ou au renouvellement.
Un DPE fait avant 2018 n’est plus valable, et ceux faits entre 2018 et juin 2021 ont expiré au plus tard le 31 décembre 2024.
Ces deux classes sont obligatoires dans l’annonce depuis 2011.
Cette mention est exigée depuis 2022, avec l’année de référence des prix.
Un G ne peut plus être loué sous bail signé ou renouvelé depuis 2025, et un F ne le pourra plus à partir du 1er janvier 2028.
Pour un F ou un G, le loyer ne peut pas être augmenté, même à la nouvelle location.
Sur une passoire, il vaut mieux faire les travaux d’abord que signer en l’état.
Pas de DPE sous les yeux ? Demandez-le par lettre recommandée avec avis de réception : il doit vous l’envoyer sous huit jours. Ne signez pas à l’aveugle.
Ce que le DPE engage tient en trois points :
- Depuis le 1er juillet 2021, le DPE est opposable au bailleur : si une erreur s’y glisse, le locataire peut engager sa responsabilité.
- Les recommandations de travaux ne sont qu’indicatives. Elles donnent une piste, pas une obligation.
- Un DPE dure dix ans. Celui fait avant le 1er janvier 2018 n’est plus valable, et ceux faits entre 2018 et juin 2021 ont expiré au plus tard le 31 décembre 2024.
🏠Passoires énergétiques : Interdiction par étapes et loyers gelés
đź’ˇ Interdiction de louer
Depuis le 1er janvier 2023, un logement mis sous nouveau bail doit consommer moins de 450 kWh d’énergie finale par m² et par an. Depuis 2025, un G ne peut plus être loué sous bail signé, renouvelé ou reconduit.
Les F restent louables, mais le juge peut réduire le loyer ou suspendre le bail jusqu’aux travaux. Sur un G, ne signez pas en l’état : faites les travaux d’abord.
Voici, année par année, les classes qui restent louables pour un bail signé, renouvelé ou reconduit.
| Critère | Depuis le 1er janvier 2025 | Depuis le 1er janvier 2028 | Depuis le 1er janvier 2034 |
|---|---|---|---|
| Classes louables | A Ă F | A Ă E | A Ă D |
| Classes interdites Ă la location | G | F et G | E, F et G |
| Classe la plus basse encore louable | F | E | D |
đź’ˇ Gel des loyers F et G
Loyer d’un F ou G
Depuis le 24 août 2022, le loyer d’un logement classé F ou G ne peut plus être augmenté, même à la nouvelle location. Avant de fixer le montant, regardez le dernier loyer payé par le locataire précédent : dans les cas encadrés, vous ne pouvez pas dépasser ce montant.
En zone tendue, aucun complément de loyer n’est permis non plus. Le gel concerne les résidences principales et les baux mobilité ; les meublés de tourisme suivent d’autres règles.
🏠Et si le DPE manque ou a expiré en cours de bail ?
Un DPE manquant ou expiré ne rend pas le bail nul. Le contrat reste valable, mais le bailleur doit quand même respecter les critères de décence : un logement sain, sûr et en bon état.
Si le DPE expire en cours de bail, le bailleur doit en faire établir un nouveau pour le joindre au bail lors du renouvellement. Vous êtes bailleur ? Faites-le refaire avant l’échéance, pas après.
Trois Ă©tapes si rien ne bouge
1. Demandez le DPE par Ă©crit
Réclamez une copie valide. Le bailleur doit l’envoyer sous huit jours, ou confirmer qu’un diagnostiqueur viendra dans le même délai.
2. Signalez le problème
Sans réponse, écrivez à nouveau et gardez une preuve.
3. Saisissez le juge
Il peut imposer des travaux et réduire ou suspendre le loyer jusqu’à leur fin.
⚠️ Les erreurs qui coûtent cher
L’erreur la plus chère : relouer une passoire (F ou G) au même loyer qu’avant, sans regarder la classe énergétique. Si le locataire saisit le juge, celui-ci peut ordonner des travaux, fixer leur délai, baisser le loyer ou suspendre son paiement.
Un loyer d’avant ne prouve rien, surtout sur une passoire : vérifiez la classe avant de fixer le montant.
Trois oublis reviennent souvent, et ils se paient :
- Un DPE fait par un diagnostiqueur non certifié, ou un diagnostic erroné. Depuis le 1er juillet 2021, une erreur dans le diagnostic peut engager votre responsabilité de bailleur.
- Une annonce sans les classes énergie et climat. L’amende peut aller jusqu’à 3 000 € pour un particulier, et jusqu’à 15 000 € pour un professionnel personne morale.
- Une annonce sans le montant estimé des dépenses annuelles d’énergie. Elle expose aux mêmes amendes maximales.
Le DPE n’est pas une formalité de dernière minute. Il pèse sur la signature, l’annonce et le loyer, et une erreur se paie cher.
Avant de publier ou de signer, comparez la classe de votre DPE à celle de l’annonce. Si le logement est F ou G, prévoyez les travaux avant de fixer le loyer.
âť“ Foire aux questions
🏠Est-il obligatoire de fournir un DPE au locataire ?
Oui. Le bailleur doit tenir le DPE à la disposition des candidats et le joindre au bail, à la signature ou au renouvellement. Ce n’est pas à vous de courir après le document : c’est lui qui doit vous le remettre.
🏠Est-il possible de louer sans DPE ?
En général, non : pour une location d’habitation soumise à la loi du 6 juillet 1989, le DPE est obligatoire. Il existe des exceptions, mais elles sont limitées et ne concernent pas la location classique d’une résidence principale.
Ne cherchez pas une exception par défaut, car elle ne vous dispense pas de vérifier le cas de votre bien.
🏠Est-il obligatoire de réaliser un DPE en cours de bail ?
Pas automatiquement. Le bailleur doit fournir un DPE valide à la signature ou au renouvellement du bail, mais une reconduction tacite ne l’exige pas à elle seule.
Si le bail continue sans être renouvelé, il n’y a donc pas de nouveau diagnostic à faire.
🏠Quelles sont les dates d’interdiction de location des logements classés F et E ?
Les logements classés F ne pourront plus être loués à partir du 1er janvier 2028, et les logements classés E à partir du 1er janvier 2034.
Donc un F laisse peu de temps pour les travaux, un E un peu plus.
