Comment éviter les droits de succession sur un bien immobilier ?
Commençons par rectifier la formulation : il n’existe pas une astuce universelle permettant d’éviter les droits de succession sur un bien immobilier comme on éviterait des frais de livraison.
En revanche, plusieurs mécanismes permettent d’anticiper la transmission et, selon votre situation, de réduire fortement la fiscalité future. Parmi eux, la donation de son vivant et le démembrement de propriété occupent une place importante.
Et plus vous vous y prenez tôt, plus vous avez généralement de possibilités.
Donner de son vivant permet d’anticiper la succession
Au lieu d’attendre le décès pour transmettre un logement, un parent peut effectuer une donation à ses enfants.
L’intérêt n’est pas uniquement psychologique ou familial. Les donations bénéficient d’abattements fiscaux selon le lien de parenté et ceux-ci peuvent, sous certaines conditions et après l’écoulement du délai fiscal applicable, être renouvelés.
Pour un patrimoine immobilier conséquent, commencer la transmission suffisamment tôt peut donc avoir un impact important.
Une donation immobilière nécessite cependant l’intervention d’un notaire. On ne transmet pas un appartement en rédigeant soi-même un courrier indiquant « je donne le T2 du troisième étage à mon fils ».
La donation de nue-propriété est particulièrement intéressante
Le démembrement sépare la propriété en deux droits :
- l’usufruit, qui permet notamment d’occuper le logement ou d’en percevoir les loyers ;
- la nue-propriété, qui correspond au droit de disposer du bien sous réserve des droits de l’usufruitier.
Un parent peut donc donner la nue-propriété du logement à son enfant tout en conservant l’usufruit.
C’est particulièrement intéressant lorsqu’il s’agit d’un logement locatif : le parent peut continuer à toucher les loyers pendant sa vie. Immobilier Notaires
Pourquoi le démembrement réduit-il la fiscalité ?
Parce que les droits de donation sont calculés sur la valeur de la nue-propriété transmise, et non nécessairement sur 100 % de la valeur du bien.
Cette valeur dépend notamment de l’âge de l’usufruitier selon le barème fiscal. Au décès de l’usufruitier, son usufruit s’éteint et le nu-propriétaire récupère la pleine propriété sans droits supplémentaires sur cette réunion de l’usufruit et de la nue-propriété dans le cadre normal du mécanisme. Notaires.fr
Prenons donc un propriétaire qui sait déjà que son appartement ira à ses enfants.
Attendre simplement le décès revient parfois à renoncer à plusieurs années pendant lesquelles une transmission aurait pu être organisée.
Donation-partage : utile lorsqu’il y a plusieurs enfants
Lorsque le patrimoine doit être réparti entre plusieurs enfants, la donation-partage peut aussi présenter des avantages civils importants.
On peut par exemple transmettre différents biens ou organiser une répartition avec soultes lorsqu’un enfant reçoit davantage d’immobilier qu’un autre.
Ce n’est plus uniquement une question d’impôt. C’est aussi un moyen d’éviter que trois héritiers se retrouvent en indivision sur un appartement alors que l’un veut le vendre immédiatement, le deuxième souhaite le louer et le troisième refuse de faire quoi que ce soit.
Un patrimoine mal préparé peut coûter de l’argent, mais il peut surtout provoquer des conflits.
La SCI ne fait pas disparaître magiquement les droits
On entend souvent : « Il suffit de mettre l’immeuble dans une SCI. »
Non.
Une SCI est un outil juridique qui peut faciliter la détention et la transmission progressive de parts, notamment lorsqu’elle s’intègre dans une stratégie de donation. Mais créer une SCI ne supprime pas, à elle seule, les droits de donation ou de succession.
Même chose pour tous les montages présentés comme des recettes universelles.
La stratégie dépend de l’âge des propriétaires, de la valeur des biens, des revenus nécessaires pour vivre, du nombre d’enfants, du régime matrimonial et des autres actifs.
Faut-il donner le plus tôt possible ?
Pas systématiquement.
Une donation est une vraie transmission. Vous ne devez pas organiser votre patrimoine uniquement pour économiser de l’impôt au point de vous priver des ressources dont vous pourriez avoir besoin plus tard.
J’ai toujours trouvé étrange de voir des propriétaires vouloir gagner absolument 20 000 € de fiscalité tout en envisageant de transmettre tellement de patrimoine qu’ils n’auraient ensuite plus suffisamment de revenus pour eux-mêmes.
L’objectif d’une transmission réussie n’est pas de mourir avec la facture fiscale la plus basse possible.
C’est d’organiser intelligemment le patrimoine tout en protégeant celui qui l’a constitué.
Pour un bien immobilier significatif, un rendez-vous avec un notaire suffisamment tôt est donc beaucoup plus utile qu’une optimisation bricolée quinze jours avant une succession.
